消失的金九银十:有楼盘直降660万 送中间人超

发布时间 2019-10-17

  如同“双11”是电商和网民的庆典一样,在中国房地产行业,“金九银十”曾经也是开发商和购房者的盛宴。而今,这份狂欢已经三年没有在京城出现。

  消费者早已失去此前高涨的抢房热情。这种情绪传导到打印店小哥那,“隔壁就是中介公司,最近很少接到打印购房合同的单子,看来这传统的‘金九’旺季不是很旺呢。”

  据诸葛找房数据研究中心统计,今年国庆期间,北京房地产市场仍旧低迷。新建商品住宅网签量仅为190套,创下了自2014年开始至今,国庆期间的历史新低。数据显示,2014年~2018年,北京新建商品住宅在国庆期间的网签量分别为538、442、216、222、235套。二手住宅的网签数量也同比减少了3套,处于历史相对较低水平。

  实际上,市场这种低迷的状态从8、9月份便开始持续。9月17日,国家统计局数据显示,1~8月份,全国商品房销售面积同比下降0.6%,降幅缩小0.7个百分点。楼市下行,房企低落。据贝壳研究院统计,1~8月份,房地产开发企业资金来源同比增速再下降。加快推盘、以价换量成为企业快速回笼资金的主要方式。

  8月底,恒大率先打响了降价促销的第一枪,在全国展开打折促销活动。最低6折的优惠,触动了市场神经。

  紧接着,金地北京推出“30天红盘行动”,最高优惠达到450万元。国庆黄金周期间,北京首创天悦西山,更是给每位推荐客户并成功签约的中间人赠送一辆沃尔沃XC90。

  不过,相比于新房,二手房的降价力度更是彪悍。链家的房源成交页面显示,中粮瑞府一套470.83平米的别墅,挂牌价格4600万元,今年7月,以3932万元成交,价格下降了668万元。

  在2017年房价高位时,王强曾以400万元购入一套位于回龙观的“老破小”房子,现在房价跌了将近100万元。“我也不敢卖,这两年有了孩子以后,发现房子不够住了,又在附近租了100多平米的房,把这套小的给租出去了。”

  王强的朋友小薇在外企上班,经常往返于北京和香港两地,此前一直租住在公司提供的公寓,直到她打算生孩子时,才意识到该买房了。“这半年总是失眠,生活真是hard模式。”每次睡不着觉,小薇都要问自己:“我为什么要来?”以前是没购房资质,不能买房;现在是有了资质,不知道是否到了买房好时机。房地产市场从来都是“买涨不买跌”,小薇担心自己被割韭菜。她越来越焦虑。

  然而这种情绪在二次进京的方明身上并未见到。他笃定房价不会猛涨猛跌,相信自己应该有时间找到最合适的房子,真正扎根北京。

  方明第一次下决心留在北京,是2013年。那一年,他25岁。和所有怀揣梦想走进这座城市的年轻人一样,他也想在这里,闯出属于自己的天地。不过在大城市守梦,实为不易,工资上涨的速度始终赶不上北京房价。很多出生在普通家庭的年轻人,唯一能想到的解忧之法,是一夜暴富。

  2017年,在房价涨势最猛时,方明离开北京,回到宁夏老家。然而受限于当地的发展空间,他始终找不到专业特别对口的优质就业机会。就这样,时间又辗转了两年,方明的女儿也长大了,想到孩子未来的教育环境和自己的就业前景,已经过了而立之年的他,决定重返20岁的“造梦基地”。

  这次方明握着“入场券”而来。亦庄经济开发区的一家知名制造企业向他抛出橄榄枝,不仅给他办理了北京集体户口,还提供免费食宿。方明和妻子商议,自己先去北京探路,一年后,妻子再带着女儿到北京一家团圆。只要等他在北京买完房,就可以把户口从公司迁走,成为一个真正的新“北京人”。

  九月中旬,方明看了一套某楼盘的限竞房,该项目已经处在尾盘清售期,售楼员给他推荐了总价420万元的特价房,并且喊出“中秋节期间,只要现场直接签约,可以按照总房款的20%缴纳首付,剩余的20%首付,可做分期”。不过方明说,这些低价房大多是朝向、楼层和采光不好的房子。

  一位北京资深地产营销人表示,目前北京很多新房项目的促销,都是以“特价房”的形式存在,开发商会挑出几套可以优惠的房源,但其他房子的价格几乎没有变化,“这是一种价格调整策略,现在北京基本都是限竞房,政府已经给规定了房价,开发商拿到的利润非常有限,已经没有多少空间往下降了。”

  方明来看房的那天,娟子选定了一套上述楼盘的非特价房。在交了5万元的定金后,总房款优惠了7万元。其实自从决定了买房,娟子已经前前后后跑了亦庄的七八个新楼盘。在她看来,很多项目的优惠力度都差不多,“谁家优惠最大,反而说明这个房子有问题,好楼层都不愁卖。”

  一位熟悉北京楼盘的地产销售人员称,好地段,好品质的房子不需要做优惠,甚至也不需要赶着中秋节和国庆假期做促销。“你看华润橡树澜湾,今年三月底一期开盘,500多套房当天抢完,六月份开了二期,600多套也是很快售罄。”

  据上述人士称,通常一个新项目开盘时,开发商都会允许首付款宽限一个月左右,但华润橡树澜湾要求首付款7天内必须先交20%,最迟也要在15天内交完全部的40%。“没优惠,没商量,也没任何宣传,很多华润的老业主和公司员工就把1000多套房源清了。”

  综合媒体报道和市场调研,AI财经社观察到,在新房市场,降价力度特别大的楼盘,通常有两个特点:一是户型和楼层不佳的房源,二是区位远、面积大、总价高的别墅类产品。

  据《经济观察报》消息,北京门头沟电建金地华宸项目,在售有250平方米和243平方米两种户型,250平方米户型原价是1750万元左右,折后价是1460万元,直降290万元。

  房产经纪人老王说,为了加快销售速度,开发商一般都会给中介设置带看奖励。而今年,这样的情况更多了。“每带看一组客户,只要客户在项目驻场超过30分钟,开发商就会奖励中介100~200元。如果客户认购,还会再赠小礼物。”

  不过,做房产中介十几年的老王,并不看重这些蝇头小利。对他而言,即便有些项目的返点能高达3%~4%,但房子好卖才是正经事。“如果楼盘在门头沟、密云,去一趟就很费劲,哪有这么多客户愿意跑这么远的地方来买房?”老王无奈地说。

  在诸葛找房数据研究中心分析师国仕英看来,大部分房企的降价促销都是在搞噱头,主要目的是比谁先抓住客户的注意力。北京首创天悦西山的售楼员坦言,像国庆期间推出的“买房赠车”这种电商活动,看上去打折力度大了,实则抬高了总房价,根本没有比从开发商处直接购买来得便宜。

  一位熟悉房企销售内幕的人士认为,这种促销手段遵循了销售中常见的“高报价、深折扣”策略,所谓的“金九银十”其实是骗外行的伪概念。“房地产成交是长周期的事,从5、6月份的来访,到7、8月份的认购,才会有9、10月份的成交。”不过该人士称,开发商为了尽快回款,解散销售团队,土地公论坛,一般在新房首期开盘、九十月份和年底,打折力度最强。

  比如8月24日,位于通州的万科东望首期开盘,按照官方公布的优惠政策,首期选房客户,开盘可享受1%的优惠,如果8月完成签约还能再优惠1%。此外,二套客户开盘18日内签约合同,并在合同签约当天付足首付,可以再优惠1%。也就是说,按照限售均价51585元/㎡计算,一套90㎡的主力户型,总房款在464万元左右。如果客户开盘18日内全款交付,并签署商品房买卖合同,可以节省9万多元。

  据媒体报道,万科开盘当天卖了20个亿,去化率达到90%。万科东望的销售人员介绍,目前只有几套清退的房源,其余均已售出。

  但长期跟踪北京楼市的观察者认为,成交结果的鲜热,并不代表客户的狂热。“这是冷静的客户,做出的冷静选择。这两年经过楼市的起伏,消费者都理性多了,大家已经不再盲目,而是很冷静地选出了合适自己的房子。”

  在国仕英看来,现在北京的很多限竞房区位不佳,为了跑赢对手,房企在降价促销的背后,还为自己留了另一条发财路。

  受限价影响,开发商要尽量减少成本。在走访中,AI财经社发现,目前很多入市的限竞房都不再宣扬精装修,而是以毛坯交付,后期会给购房者提供多种装修套餐,购房者可以选择自己装修,也可以交给开发商完成。“之前我的客户看了一个样板间,觉得智能厨房做得特别好,以为是自带的,后来被告知,如果想做成这样,需要另加钱。”一位售楼员表示。

  娟子认为,羊毛出在羊身上,毛坯交付最好了。“开发商说3000元/平米的标准,实际根本达不到,还不如我自己装呢。”

  北京房价线年,娟子在南三环买下了自己在北京的第一套房子,虽然是面积不足60㎡的“老破小”,但对于北漂多年的她,却是极大的心理慰藉。“当时房价才一万块出头,亦庄每平米也不过六七千元。”2017年,娟子在南三环的那套小房子最高标价到了450万元,然而在今年上半年,却以350万元成交。

  眼下,方明看中了北京经济技术开发区首个共有产权房项目——亦城亦景家园。该项目包含装修,均价在2.3万元/㎡,面积是87~89㎡,核算下来总房价仅需200万元。虽然买共有产权房意味着他将失去50%的房子产权,而且房屋不能在市场自由交易,但对于纯自住需求的方明来说,相比限竞房,共有产权房的首付和还款压力会小很多。


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